Steuerliche Absetzbarkeit bei Vermietung

Mit Ausnahme von Erwerbs- oder Fertigungskosten, welche ab ihrem Anfall steuerlich als Abschreibung zu berücksichtigen sind, werden die abzugsfähigen Werbungskosten im Jahr ihrer Begleichung (gemäß dem Abflussprinzip) geltend gemacht.

Gängige absetzbare Aufwendungen (Werbungskosten) umfassen unter anderem:

• Gebäudeabschreibungen: Selbst nachträgliche Erwerbs- oder Fertigungskosten für eine Immobilie dürfen nicht in ihrer Gesamtheit im Jahr der Verausgabung steuerlich abgesetzt werden. Vielmehr werden sie über einen ausgedehnten Zeitraum, mittels linearer Abschreibung, als abzugsfähige Aufwendungen (Werbungskosten) verteilt. Separate Absetzungen vom Gebäudewert gelten für Solar- und Photovoltaikanlagen. Ähnliches trifft auf Gartenanlagen zu.
• Instandsetzungsaufwendungen (Reparaturkosten): Solche Kosten bezeichnen Ausgaben, die zur Wiederherstellung oder Modernisierung bereits existierender Objekte aufgewendet werden. Sie sind unmittelbar im Jahr der Begleichung in vollem Umfang als abzugsfähige Werbungskosten zu berücksichtigen. 
  Beachten Sie: Eine klare Abgrenzung gegenüber nachträglichen Anschaffungs- und Herstellungskosten ist von besonderer Relevanz und muss akribisch geprüft werden.
• Für neu errichtete Mietobjekte kann unter spezifischen Bedingungen eine fünfprozentige Sonderabschreibung beantragt werden.

Wichtiger Spezialfall: Für Gebäude, die nicht dem Betriebsvermögen zugeordnet sind und vorwiegend Wohnzwecken dienen, besteht die Option, umfangreichere Instandhaltungskosten auf Antrag uniform über einen Zeitraum von zwei bis fünf Jahren zu verteilen.

Sollte nach der Fertigstellung eines Gebäudes eine bauliche Maßnahme vorgenommen werden, deren Rechnungssumme ohne Mehrwertsteuer den Betrag von viertausend Euro nicht übersteigt, so darf der Bruttobetrag aus vereinfachenden Gründen als Instandhaltungsaufwand behandelt und direkt im Jahr der Bezahlung als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden.

Sollten im selben Gebäude gleichzeitig mehrere voneinander unabhängige Bauvorhaben realisiert werden, so ist es gestattet, die vereinfachte Regelung für jede dieser einzelnen Maßnahmen separat anzuwenden.

Bezüglich energetischer Sanierungsmaßnahmen an selbst bewohnten Immobilien besteht auf Antrag die Möglichkeit einer Steuerreduzierung gemäß § 35c EStG. Diese Steuererleichterung wird jedoch nicht für vermietete Objekte gewährt.

Illustrationsbeispiel: Vereinfachungsregel für vielfältige Bauprojekte Im Erdgeschoss eines vermieteten Anwesens wird eine zuvor nicht vorhandene Gästetoilette installiert; hierfür entstehen Kosten in Höhe von 1.500 EUR netto zuzüglich 285 EUR Umsatzsteuer. Der gleiche Fachhandwerker montiert gleichzeitig im Obergeschoss ein komplett neues Badezimmer zu einem Preis von 3.950 EUR zuzüglich 750 EUR Umsatzsteuer. Es handelt sich hierbei um zwei voneinander getrennte Baumaßnahmen, die baulich keinerlei Verknüpfung aufweisen.

Die anfallenden Kosten belaufen sich jeweils auf nicht mehr als vier Tausend Euro netto. Demzufolge können die gesamten Bruttokosten in Höhe von insgesamt 6.485 EUR als Instandhaltungsaufwendungen im Jahr ihrer Bezahlung steuerlich geltend gemacht werden.

Wichtiger Hinweis: Erhebliche Ausgaben im engen zeitlichen Kontext zum ErwerbWird ein Objekt erworben, das in Zukunft der Vermietung dienen soll, und fallen innerhalb der ersten drei Jahre nach der Anschaffung substanzielle Instandhaltungsaufwendungen an, die netto insgesamt fünfzehn Prozent der Kaufkosten des Gebäudes überschreiten, so können diese Instandhaltungsausgaben nicht umgehend abgezogen werden. Stattdessen erhöhen sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten die Berechnungsbasis für die Gebäude-AfA.

Die Erwerbskosten für ein vom Gebäude separates, jedoch mitvermietetes Wirtschaftsgut sind mittels linearer Abschreibung gleichmäßig auf dessen individuelle Nutzungsperiode zu verteilen.

Anwendungsbeispiel: In einem Mietobjekt wird eine Kücheneinrichtung installiert. Die Anschaffungskosten für die genannte Küche sind separat über ihre voraussichtliche Nutzungsdauer (gewöhnlich zehn Jahre) abzuschreiben.

• Sollten die Anschaffungskosten für ein separates, mitvermietetes Wirtschaftsgut (wie etwa eine Waschmaschine oder ein Rasenmäher) maximal achthundert Euro (im Jahr der Anschaffung) netto betragen, so sind diese unverzüglich in ihrer Bruttohöhe als Werbungskosten vollständig abzugsfähig. 
• Weitere abzugsfähige Aufwendungen sind beispielsweise: Grundsteuer, Abfallgebühren, Energiekosten, Schornsteinfegerentgelte, Gebäudeversicherungsprämien, administrative Kosten, Beiträge für Eigentümervereinigungen sowie den Hausmeisterservice und Annoncenkosten für die Mietersuche. Ebenso abzugsfähig sind Reisekosten (Pkw 0,30 EUR pro zurückgelegtem Kilometer) und Verpflegungspauschalen, die im direkten Kontext zur Verwaltung der Immobilie stehen.

Hinweis von Bedeutung: EigenleistungDer finanzielle Wert Ihrer persönlichen Arbeitsleistung (d.h. ersparte Ausgaben) ist keinesfalls als Werbungskosten absetzbar.