Kündigung befristeter Untermietverträge

Bei Untermietverträgen handelt es sich im Regelfall um Vereinbarungen zwischen Hauptmieter und Untermieter, durch die der Hauptmieter dem Untermieter ein oder mehrere Zimmer seiner Wohnung gegen ein Entgelt zur Verfügung stellt. Ein solches Mietverhältnis unterscheidet sich nicht vom üblichen, denn beide Vertragsparteien haben Pflichten und Rechte. Zusätzlich regeln gesetzliche Bestimmungen, wie zum Beispiel Kündigungsfristen, die Einhaltung.

Untermietverträge: Typisch für WG-Situationen

Im Rahmen eines Untermietvertrags stellt der
Hauptmieter einen Teil seiner Wohnung zur Verfügung. Der Untermieter nutzt die Zimmer und zahlt anteilig Miete und Nebenkosten. Diese Form ist oft in Wohngemeinschaften verbreitet, wo eine größere Wohnung geteilt wird. Manchmal vermieten auch Einzelpersonen ein oder mehrere Zimmer, wenn die eigene Wohnung zu groß oder zu teuer geworden ist. Bei der Kündigung eines Untermietvertrags sollte die korrekte Vorgehensweise beachtet werden, um die Rechtswirksamkeit des Schreibens zu gewährleisten.

Die Besonderheiten des Untermietvertrags

Im Wesentlichen unterscheidet sich ein Untermietvertrag nicht von einem Standardmietvertrag.
Er enthält:

• die Größe des Wohnraumes
• den Mietzins
• die Nebenkosten
• die Mietdauer
• die Anzahl der Schlüssel
• die Kaution und deren Bedingungen
• den Beginn (und gegebenenfalls die Beendigung) des Mietverhältnisses
• die Kündigungsfrist

Ähnlich sind auch die Pflichten und Rechte der Parteien.

Besonders in einem Untermietvertrag sind persönliche Daten und Unterschriften der Parteien relevant. Für einen gültigen Vertrag benötigt der Hauptmieter die Zustimmung des Vermieters. Ohne diese Zustimmung ist der Vertrag ungültig.

Grundsätzlich gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen von 3 Monaten. Ein Untermieter kann jedoch aus wichtigen Gründen, wie etwa Vertragsverletzungen, unzumutbaren Zuständen oder der Missachtung der Privatsphäre, fristlos kündigen.

Ein auffälliges Merkmal eines Untermietvertrags ist oft der fehlende Kündigungsschutz für den Untermieter. Er hat kein Widerspruchsrecht, wenn der Hauptmieter die Wohnung kündigt.

Im Detail bedeutet das:

• Mit Beendigung des Hauptmietvertrags endet auch das Untermietverhältnis!

Wichtige Informationen zu Kündigungsfristen bei Untermietverträgen

Gemäß § 573c Abs. 3 BGB gilt für möblierte oder teilmöblierte Untermietungen, dass die Kündigung spätestens am 15. des Monats zum Ablauf dieses Monats erfolgen sollte.

Bei befristeten Untermietverträgen ist eine Kündigung vor Ablauf nur in Ausnahmefällen zulässig. Die gesetzliche Kündigungsfrist von 3 Monaten kann dabei aber auch kürzer sein.

Bei unbefristeten, nicht möblierten Untermietverträgen gilt die übliche Kündigungsfrist von 3 Monaten. Diese muss spätestens am dritten Werktag beim Hauptmieter eingehen, um das Mietverhältnis zum Ende des darauffolgenden Monats zu beenden. Bei einem Mietverhältnis von mehr als 5 Jahren verlängert sich die Frist.

Detaillierte Informationen dazu finden Sie im Artikel Kündigungsfristen bei Untermietverträgen.

Wer profitiert von einem Untermietvertrag?

Ein solcher Vertrag ist für alle geeignet, sofern der Vermieter dem Hauptmieter die Untervermietung erlaubt. Der Mieter muss ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung haben.

Dies kann aus verschiedenen Gründen sein:

• wirtschaftlich (z.B. die Wohnung ist zu teuer oder zu groß für eine Person - ideal für WG-Gründungen, Paare nach der Trennung oder ältere Menschen nach dem Tod des Partners)
• persönlich (z.B. Platz für Verwandte oder Lebenspartner)

Der Vermieter verwehrt die Zustimmung nur selten, wenn ein berechtigtes Interesse besteht. Nicht immer wird nur ein Zimmer vermietet. Der Hauptmieter kann die Wohnung auch vorübergehend vermieten, wenn er z.B. längere Zeit im Ausland ist.

Welche Untermietungsformen gibt es?

1. Vorübergehende Untervermietung (z.B. Auslandsaufenthalt, Kurklinikaufenthalt): Meistens wird ein befristeter Vertrag abgeschlossen.
2. Möblierte Untervermietung: Oft sind die Zimmer mit Möbeln ausgestattet - spart dem Untermieter Anschaffungen, kann aber auch zusätzliche Kosten verursachen.

Die spezifischen Bedingungen müssen vor Vertragsunterzeichnung geklärt werden.

Für befristete Untermietverträge sind kürzere Kündigungsfristen möglich und oft sinnvoll (siehe § 573c II BGB).

Wann ist eine Untervermietung rechtlich schwierig?

Die Untervermietung an Touristen stellt ein aktuelles Problem dar. Auch wenn der Vermieter die Untervermietung erlaubt, ist dies anders. Rechtlich gesehen handelt es sich dann um eine Ferienwohnung und ein Gewerbe, für das eine Genehmigung vom Gewerbeamt erforderlich ist. Die Einnahmen müssen steuerlich berücksichtigt werden.

Kostenlose Muster für Kündigungen von Untermietverträgen

Wenn der Untermieter die Wohnung mitbewohnt, ist es meist klar, wenn der Untermieter auszieht. Die Schriftform sollte in jedem Fall eingehalten werden, um sich bei möglichen Rechtsstreitigkeiten zu schützen. Dies gilt auch, wenn der Hauptmieter nicht anwesend ist. Die Einhaltung der Kündigungsfrist ist entscheidend. Das Kündigungsschreiben sollte den Hauptmieter rechtzeitig erreichen, auch wenn dieser weit entfernt ist.

Hinweis: Die Kündigung ist erst rechtswirksam, wenn sie dem Vertragspartner zugegangen ist!

Die Kündigung des Untermietvertrags sollte Folgendes enthalten:

• Name und Adresse des Untermieters
• Name und Adresse des Hauptmieters
• Wohnungsangaben (am besten aus dem Vertrag entnehmen)
• Kündigungstermin unter Einhaltung der gesetzlichen und vereinbarten Frist
• Eigenhändige Unterschrift

Im Folgenden finden Sie Muster für die Kündigung von Untermietverträgen. Diese Vorlagen können kostenfrei genutzt werden.

• Vorlage: Kündigung 3 Monate zum übernächsten Monat

Sehr geehrte/r Herr/Frau [Name Vermieter],

hiermit kündige ich mein Untermietverhältnis gemäß der gesetzlichen (oder vertraglich vereinbarten) Kündigungsfrist von 3 (oder kürzer vereinbarte) Monaten zum [Datum].

Bitte vereinbaren Sie den Übergabezeitpunkt.

Bitte erstatten Sie mir die Kaution nach der Übergabe.

[Unterschrift]