Bürgschaft Mietwohnung Vorlage

Die Bürgschaft der Eltern stellt eine vertragliche Übereinkunft zwischen dem Eigentümer einer Immobilie und den Erziehungsberechtigten eines Mieters dar. Eine solche Bürgschaft wird von den Eltern proaktiv übernommen, um dem Vermieter eine zusätzliche Sicherheit zu bieten, möglicherweise ergänzend zu einer geleisteten Kaution. Sollte der Mieter seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen, sind die Eltern dafür verantwortlich, für die ausstehenden Mietzahlungen und sonstige anfallende Kosten aufzukommen. Wenn jedoch der Vermieter explizit eine Bürgschaft der Eltern des Mieters einfordert, darf deren Höhe keinesfalls das Äquivalent einer Kaution, sprich drei Nettokaltmieten, gemäß § 551 BGB, überschreiten.

Ausmaß der elterlichen Bürgschaft

Elternbürgschaft (© DOC RABE Media / fotolia.com)Das Ausmaß der Haftung, wenn eine nicht freiwillig übernommene Bürgschaft durch die Eltern, welche der Vermieter fordert, existiert, ist eine Angelegenheit, die gerichtlich abschließend geklärt wurde. Die maximale Grenze von drei Nettokaltmieten für die Kaution wird ebenso als Höchstgrenze für die Bürgschaft der Eltern gegenüber dem Vermieter angesetzt.

Demnach werden die Bürgen in einer Höhe von drei Nettokaltmieten für unbezahlte Verbindlichkeiten, die sich aus Mietschulden, zusätzlichen Betriebskosten, Reparaturen von entstandenen Schäden oder der Wiederherstellung der Wohnung nach dem Auszug ergeben, mit ihrem entsprechenden Vermögen haftbar gemacht.

Eine Bestimmung im Mietvertrag, die eine höhere Kaution oder ebenso die unbegrenzte Haftung des Bürgen als Voraussetzung für das Mietverhältnis über Wohnraum festlegt, ist nach aktueller Rechtsprechung regelmäßig ungültig. Dies wird unter anderem durch ein Urteil des Bundesgerichtshofs vom 30. Juni 2004 - VIII ZR 243/03 belegt.

Selbst in dem Fall, dass der Vermieter zusätzlich zu einer bereits erbrachten Kaution eine Mietbürgschaft der Eltern verlangt, darf sich diese Bürgschaft lediglich auf einen Betrag beziehen, der die Differenz zur geforderten Kaution ausmacht. Das bedeutet, es handelt sich um die Summe, die der Student, Auszubildende oder Mieter nicht zahlen konnte, so die Auffassung des Bundesgerichtshofs in seinem Urteil vom 30. Juni 2004.

Eigeninitiative bei der Übernahme einer Elternbürgschaft

Es kann gelegentlich vorkommen, dass Eltern dem Vermieter von sich aus, auf freiwilliger Basis, anbieten, die Bürgschaft für den Mieter zu übernehmen. Dies ist jedoch keinesfalls ratsam, denn die Eltern als Bürgen haften im weiteren Verlauf unbeschränkt. Die Bestimmung in § 551 Absatz 1 BGB, welche besagt, dass die Höchstsumme für eine Mietkaution drei Nettokaltmieten nicht überschreiten darf, ist für diesen Sachverhalt nicht anwendbar.

Dies gilt ebenso, wenn vom Kind bereits eine Kaution hinterlegt wurde. Selbst wenn die Eltern aus Kulanz - beispielsweise um eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs abzuwenden - während der Mietdauer die Bürgschaft für die Mietkaution übernehmen, treten sie in eine unbegrenzte Haftung ein. Konkret bedeutet dies, dass sie für Mietschulden des Kindes über mehrere Monate einstehen müssen. Die Regelung über drei Monatskaltmieten verliert hierbei ihre Gültigkeit. Es spielt keine Rolle, ob sich die Eltern aus bestimmten Umständen gezwungen sahen, den Kautionsvertrag zu unterzeichnen, oder ob dies auf freiwilliger Basis geschah.

Elternbürgschaft im Kontext von Wohngemeinschaften

Eine Form des Mietverhältnisses, die in den Sechzigern bis Achtzigern populär war und angesichts des gegenwärtigen Wohnungsmangels wieder an Beliebtheit gewinnt, ist die Wohngemeinschaft. Wer als Eltern eine Bürgschaft für die Mietkaution übernimmt, sollte dabei einige Aspekte sorgfältig bedenken.

Falls kein Hauptmieter existiert, was häufig der Fall ist, haften die Mitglieder der Wohngemeinschaft gesamtschuldnerisch gegenüber dem Vermieter. Das bedeutet, die Bürgen, also die Eltern, müssen im Bedarfsfall für die gesamte Miete aufkommen.

Es besteht jedoch unter bestimmten Umständen die Möglichkeit, dies durch eine entsprechende vertragliche Vereinbarung mit dem Vermieter so zu regeln, dass die Eltern mit ihrer Bürgschaft lediglich für die anteiligen Mietkosten ihres Kindes eintreten.

Im Übrigen wird die Haftungshöhe stets auf Basis der gesamten Miete von drei Nettokaltmieten bemessen, keineswegs nach der individuell berechneten Summe für jede einzelne Person.

Barkautionszahlung mit zusätzlicher Bürgschaft

Der Vermieter hat selbstverständlich ein nachvollziehbares Interesse daran, im Schadensfall und bei Zahlungsunfähigkeit des Mieters eine Rückendeckung zu besitzen. Daher verlangen viele Vermieter, insbesondere in Ballungsgebieten oder Regionen mit knappen Wohnraumangeboten, zusätzlich zu einer bereits vom Mieter hinterlegten Kaution eine Bürgschaft. Und mit dieser Forderung haben sie teilweise auch Erfolg. Denn um eine möglicherweise noch relativ günstige Wohnung in einem Ballungsgebiet zu erhalten, wären manche Mieter bereit, sogar ihre Großmutter zu "verkaufen". Dennoch existiert § 551 Absatz 1 BGB, nach dem die zu leistende Mietsicherheit den Betrag von drei Nettokaltmieten nicht überschreiten darf.

Dies bezieht sich nicht auf eine einzelne Sicherheitsleistung, sondern auf die gesamte Sicherheitseinforderung. Mit anderen Worten: Wenn ein Vermieter die zusätzliche Absicherung durch einen Bürgen fordert, darf die von diesem übernommene Mietbürgschaft nicht höher sein als die Differenz zwischen der Summe aus drei Monatsmieten, netto und kalt, und dem, was bereits in irgendeiner Form als Kaution hinterlegt ist.

Beispiel:

Wenn also die Obergrenze nicht überschritten wird, beispielsweise weil der Mieter bei einer Gesamtkaution von 3.000 Euro einen Teil von 1.500 Euro hinterlegt und die Eltern eine Bürgschaft in Höhe der Differenz von 1.500 Euro übernehmen, ist der Vertrag durchaus rechtlich gültig. Eine Vereinbarung hingegen, die vorsieht, dass der Mieter beispielsweise zwei Monatsmieten als Kaution hinterlegt, die Eltern aber die Bürgschaft für die gesamte Kautionssumme übernehmen, ist schlichtweg unzulässig.

Ausfallbürgschaftsarten

In Deutschland wird in der Rechtsprechung zwischen der sogenannten modifizierten Ausfallbürgschaft und der Ausfallbürgschaft an sich unterschieden. Bei einer normalen, üblichen Ausfallbürgschaft tritt der Ausfall erst dann ein, wenn der Vermieter versucht hat, mittels Zwangsvollstreckung an das ihm zustehende Geld zu gelangen, dies jedoch erfolglos blieb. Bei der modifizierten Ausfallbürgschaft gilt der Ausfall bereits als eingetreten, sobald die Befriedigung nicht stattgefunden hat.

Vorlage / Muster für eine Elternbürgschaft kostenfrei

Im Folgenden finden Sie eine Vorlage für einen Bürgschaftsvertrag für eine Elternbürgschaft, beispielsweise für Studenten, zur kostenlosen Nutzung:

Mietbürgschaft

Ich, _______ _________[Vorname und Nachname des Elternteils, das die Bürgschaft übernimmt: beide Eltern sind selbstverständlich möglich, aber in der Regel nicht zwingend notwendig], wohnhaft in _________[Straße und Hausnummer, PLZ, Ort], geboren am __.__.___ , mit Personalausweis-Nr.
_________ , übernehme hiermit die Mietbürgschaft für sämtliche Ansprüche des Vermieters _______ _________
[Vorname und Nachname] aus dem Mietvertragsverhältnis vom _________[Datum des Mietvertrages]
betreffend die Wohnräumlichkeiten in _________ [Straße, Hausnr., PLZ, Ort] gegenüber dem Mieter _______
_________ [Vorname und Nachname des Mieters], geboren am __.__.___ , mit Personalausweis-Nr.
_________ .

Ich verpflichte mich, für alle aus dem genannten Mietvertrag resultierenden Verpflichtungen bis
zu einem Betrag von ______ €, somit maximal drei Monats-Netto-Kaltmieten, zu bürgen.
Mit dem Ende des Mietvertrages verliert diese Bürgschaftserklärung ihre Gültigkeit.

_________ [Ort], _________ [Datum] _________ [Unterschrift des Bürgen]

Sie haben die Möglichkeit, eine Vorlage für eine Elternbürgschaft als Word-Dokument herunterzuladen.

Konsequenzen bei Überschreitung der Höchstgrenze

Höhe der Bürgschaft (© fuxart / fotolia.com)Falls der Mieter nachweisen kann, was in der Regel relativ einfach gelingt, dass beispielsweise die Höhe der bereits geleisteten Kaution und die Höhe der Bürgschaft die Obergrenze von drei Nettokaltmieten gemäß § 551 Absatz 1 BGB überschreiten, wird nicht die gesamte Kautionsvereinbarung ungültig. Gemäß dem Urteil des Bundesgerichtshofs [BGH, Urteil vom 30. Juni 2004 - VIII ZR 243/03] ist der Vertrag lediglich für den Teilabschnitt unwirksam, der das gesetzlich zulässige Ausmaß übersteigt.

Beispiel:

Ein Vermieter hat eine Kaution in Höhe von drei Nettokaltmieten verlangt und diese auch erhalten. Nun verlangt er, und die Wohnraumsituation begünstigt sein Ansinnen, eine zusätzliche Bürgschaft in Höhe der Kautionssumme. Der Mieter stimmt zu, wird jedoch von einem Bekannten auf die Problematik aufmerksam gemacht und fordert die vom Vermieter einbehaltenen Gelder zurück. Hierzu das Urteil des BGH vom 30. Juni 2004 - VIII ZR 243/03, welches in einem solchen Fall die Bürgschaftsvereinbarung, nicht jedoch die Kautionshinterlegung als unwirksam erklärt.

Somit hat der Vermieter im Bedarfsfall das Recht, auf den Bürgen nur in Höhe eines möglicherweise bestehenden Differenzbetrags zwischen der geleisteten Kaution und der gesetzlichen Höchstgrenze zuzugreifen. Diese Rechtsprechung wird beispielsweise durch das Urteil des Bundesgerichtshofs, BGH, Urteil vom 20. April 1989 - IX ZR 212/88, bestätigt.

Häufig gestellte Fragen: Freiwillige Elternbürgschaft für die Miete

Was genau versteht man unter einer freiwilligen Elternbürgschaft für die Miete?

Eine freiwillige Elternbürgschaft für die Miete ist eine vertragliche Vereinbarung zwischen dem Immobilieneigentümer und den Eltern eines Mieters. Hierbei sichern die Eltern zu, im Falle von Zahlungsausfällen des Mieters die Miete oder die daraus entstehenden Nebenkosten zu übernehmen. Die freiwillige Bürgschaft der Eltern dient somit als zusätzliche Absicherung für den Vermieter, damit dieser seine Mieteinnahmen erhält.

Zu welchem Zweck wird eine freiwillige Elternbürgschaft benötigt?

Eine freiwillige Bürgschaft von Eltern wird häufig angeboten, wenn der Mieter nicht über ein ausreichendes Einkommen verfügt, um die Miete zuverlässig bezahlen zu können. Die freiwillige Elternbürgschaft kann dann dem Vermieter als zusätzliche Sicherheit dienen und ihn dazu bewegen, den Mietvertrag dennoch abzuschließen.

Wie wird eine freiwillige Elternbürgschaft formalisiert?

Die Vereinbarung einer freiwilligen Elternbürgschaft erfolgt üblicherweise in Form eines Vertragsabschlusses zwischen den Eltern des Mieters und dem Vermieter. Hierbei ist es unerlässlich, dass die Eltern die Bürgschaft ausdrücklich übernehmen und dies im Vertrag detailliert festgehalten wird. Es ist ratsam, den Vertrag vorab von einem Juristen prüfen zu lassen.

Welche Verpflichtungen ergeben sich für die Eltern aus der freiwilligen Elternbürgschaft?

Durch die freiwillige Elternbürgschaft gehen die Eltern des Mieters die Verpflichtung ein, im Falle von Zahlungsverzügen des Mieters für die Mietzahlungen oder daraus resultierende Kosten aufzukommen. Das bedeutet konkret, dass sie im Ernstfall finanziell für ihren Sohn oder ihre Tochter einstehen müssen.

Für welchen Zeitraum ist eine freiwillige Elternbürgschaft gültig?

Eine freiwillige Elternbürgschaft erstreckt sich in der Regel über die gesamte Dauer des Mietverhältnisses. Das heißt, die Eltern verbürgen sich für die gesamte Mietperiode des Mieters. In bestimmten Fällen kann die Bürgschaft jedoch auch auf einen definierten Zeitraum beschränkt werden.

Wie kann eine freiwillige Elternbürgschaft beendet werden?

Die Beendigung einer freiwilligen Elternbürgschaft ist üblicherweise nur im gegenseitigen Einvernehmen zwischen den Eltern, dem Mieter und dem Vermieter möglich. Dabei ist es von zentraler Bedeutung, dass alle beteiligten Parteien der Auflösung der Bürgschaft zustimmen und dies schriftlich fixieren. Eine einseitige Kündigung der Bürgschaft durch die Eltern ist grundsätzlich nicht vorgesehen.

Was passiert bei Zahlungsverzügen des Mieters?

Im Falle von Zahlungsausfällen durch den Mieter sind die Eltern verpflichtet, für die ausstehenden Mietzahlungen oder die daraus resultierenden Aufwendungen aufzukommen. Wenn der Mieter die Miete nicht entrichtet, ist der Vermieter berechtigt, die Eltern des Mieters in Anspruch zu nehmen und die rückständigen Beträge von diesen einzufordern. Die Eltern müssen dann die offenen Mietzahlungen sowie gegebenenfalls anfallende Kosten wie Mahngebühren, Zinsen oder Anwaltskosten begleichen. Es ist wichtig zu bedenken, dass die Eltern durch die freiwillige Elternbürgschaft eine persönliche Haftung eingehen und im äußersten Fall auch mit ihrem eigenen Vermögen dafür einstehen müssen. Daher sollten die Eltern die Konsequenzen einer solchen freiwilligen Elternbürgschaft sorgfältig abwägen und überlegen, ob sie bereit sind, diese zu tragen.