Worauf ist bei einer Wohnungsabnahme zu achten?

Im Mietrecht spielt die Wohnungsabnahme eine bedeutende Rolle

Sowohl beim Bezug als auch beim Auszug ist sie ein essenzieller Teil der Interaktion zwischen Mietern und Vermietern: Die Wohnungsabnahme. Vieles hängt von einer korrekten Abnahme ab, weshalb die Mietvertragsparteien stets darauf achten sollten, dass diese möglichst detailliert und gewissenhaft erfolgt.

Im ungünstigsten Fall können Nuancen darüber entscheiden, ob der Mieter die komplette Mietkaution zurückerstattet bekommt oder der Vermieter auf den Aufwendungen sitzen bleibt. Es ist daher immer ratsam, während der Wohnungsbegehung eine Checkliste heranzuziehen und alle relevanten bzw. erforderlichen Informationen in einem Abnahmeprotokoll zu dokumentieren.

Im nachfolgenden Ratgeber erfahren Sie, was bei einer Wohnungsabnahme beim Einzug und beim Auszug von Bedeutung ist und wie ein solches Abnahmeprotokoll gestaltet sein kann. Darüber hinaus erläutern wir, worauf in Bezug auf Instandsetzungen bzw. die Besenreinheit zu achten ist und ob der Mieter seine Mietkaution bereits während der Abnahme zurückerhält.

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→ besenreine Übergabe→ Wohnungsübergabeprotokoll

Wohnungsabnahme bei Bezug: Der Zeitpunkt kann essentiell sein

Haben Sie Ihr Wunschobjekt gefunden und ist der Mietvertrag unterzeichnet, steht der Wohnungsabnahme nichts mehr im Wege. In welchem Zustand das Objekt übergeben wird, kann sich später beim Auszug als äußerst bedeutsam erweisen. Daher sollten beide Parteien darauf achten, dass die wichtigsten Informationen auch in schriftlicher Form dokumentiert werden. Zusätzlich sind bereits beim Einzug weitere Aspekte zu beachten. Die nachfolgenden Abschnitte befassen sich eingehender mit diesen Aspekten und halten eine Checkliste für die Abnahme beim Einzug bereit.

Die Auswahl des Termins für die Wohnungsabnahme kann von Bedeutung sein. Bei Tageslicht lässt sich der Zustand des Objekts besser beurteilen. Defekte oder Beschädigungen fallen mitunter bei künstlicher Beleuchtung nicht auf oder erscheinen weniger gravierend. Aus diesem Grund ist für die Wohnungsabnahme ein Termin während des Tages empfehlenswert.

Ebenso wichtig ist, dass das Objekt unmöbliert ist und keine Möbelstücke Wände, Ecken oder Böden verdecken. Vermieter müssen daher sicherstellen, dass das Objekt vollständig geräumt wurde, bevor sie einen Abnahmetermin vereinbaren.

Die wesentlichsten Punkte bei der Abnahme zum Einzug

Zur Wohnungsabnahme sollten Mieter eine Kamera mitbringen und auf ein Abnahmeprotokoll bestehen. Denn vorhandene Mängel, Verschleißspuren oder Beschädigungen sollten Mieter nicht ohne Weiteres akzeptieren. Tun sie dies, könnte es bedeuten, dass sie diese beim Auszug beseitigen müssen, sofern sie nicht nachweisen können, dass diese bereits beim Einzug vorhanden waren. Schäden und Mängel sollten daher immer in einem Abnahmeprotokoll vermerkt werden, welches vom Vermieter und vom Mieter zu unterzeichnen ist.

Sollten Vermieter sich gegen ein Abnahmeprotokoll sträuben, ist es stets ratsam, dass Mieter Fotos von den beanstandeten Sachen bzw. Schäden anfertigen und darauf achten, dass diese mit dem Datum des Abnahmetermins versehen sind. Es kann ferner sinnvoll sein, eine dritte Person an der Wohnungsabnahme teilnehmen zu lassen. Ist diese Person kein Vertragspartner, kann sie als Zeuge auftreten.

Bei gravierenden Mängeln, die vom Vermieter zu beheben sind, sollten Mieter eine Frist zur Beseitigung derselben in das Abnahmeprotokoll aufnehmen. Auf diese Weise kann dieses Dokument bei Problemen als Mängelanzeige dienen und unter Umständen die Basis für eine Mietminderung darstellen, falls die Beseitigung nicht oder zu spät erfolgt.

Neben dem Zustand des Objekts sollten sich im Abnahmeprotokoll auch die Zählerstände der Heizungen, vom Wasser bzw. Gas sowie vom Strom wiederfinden. Da diese für die Nebenkostenabrechnung sowie für die Anmeldung bei den Versorgungsunternehmen von Bedeutung sind, sollten Mieter hier die Angaben stets überprüfen. Hierbei kann es beispielsweise hilfreich sein, eine Taschenlampe und eine Lupe mitzubringen.

Während einer Wohnungsabnahme übergeben Vermieter selbstverständlich auch sämtliche notwendigen Schlüssel an die Mieter. Hierbei ist es wichtig, dass die Anzahl und die Bezeichnung der Schlüssel gleichfalls im Protokoll vermerkt werden. Auf diese Weise haben alle einen Überblick über die ausgehändigten Schlüssel. Wird dann auch die Mietkaution während der Abnahme entrichtet, sind die Angabe im Protokoll sowie eine Quittung unerlässlich. Die Zahlung muss bestätigt und nachweisbar sein.

Findet die Wohnungsabnahme ohne den Vermieter statt, müssen die jeweilige Vertretung dazu befugt sein, eine Unterschrift leisten zu dürfen. Auch hier gilt, sollte dies nicht möglich sein, das Mietobjekt zu fotografieren und alle Einwände schriftlich festzuhalten.

Checkliste für die Wohnungsabnahme beim Einzug

Für eine Wohnungsabnahme existiert kein standardisiertes Formular, jedoch gibt es zahlreiche Mustervorlagen für Protokolle, die Sie verwenden können. Die kostenfreie Mustervorlage am Ende dieses Ratgebers eignet sich sowohl für Abnahmen zum Einzug als auch zum Auszug. Das Gleiche gilt für die nachfolgende Checkliste.

Welche Aspekte Sie während einer Abnahme beachten sollten und müssen, finden Sie in der Checkliste nochmals zusammengefasst:

Wohnungsabnahme bei Auszug

Eine Wohnungsabnahme seitens des Mieters erfolgt im Regelfall immer zum Ende des Mietverhältnisses. Das Objekt muss in dem Zustand zurückgegeben werden, in dem die Vermieter es den Mietern überlassen haben bzw. so, wie es im Mietvertrag vereinbart wurde, sofern die Klauseln rechtswirksam sind.

Der Ablauf unterscheidet sich nicht von dem einer Abnahme zum Einzug. Ebenso bedeutend ist auch bei einer solchen Wohnungsabnahme der Zeitpunkt. Einen Termin vereinbaren und lediglich den Schlüssel übergeben? So einfach gestaltet sich die Angelegenheit leider nicht. Vermieter möchten sich, ebenso wie Mieter beim Einzug, üblicherweise vom Zustand des Objekts überzeugen und Mängel und Schäden protokollieren. Mieter sollten in jedem Fall persönlich vor Ort sein und gegebenenfalls auch Dritte als Zeugen hinzuziehen.

Dem Termin zur Abnahme müssen beide Parteien zustimmen, er kann also nicht lediglich von einer Vertragspartei einseitig festgelegt werden. Tageslicht kann hierbei der entscheidende Faktor sein. Infolgedessen findet eine Wohnungsabnahme, wie bereits erwähnt, idealerweise tagsüber statt. Außerdem sollte das Objekt zum Termin bereits vollständig leergeräumt sein, damit sämtliche Räume begehbar und einsehbar sind.

Wie beim Einzug ist auch beim Auszug das Abnahmeprotokoll für eine Mietwohnung ein wesentlicher Bestandteil des Ablaufs. Der Zustand des Mietobjekts sollte daher auch beim Auszug stets schriftlich dokumentiert werden, damit etwaige nachfolgende Forderungen nachvollziehbar bzw. auch überprüfbar sind.

Ob das Mietobjekt bei der Wohnungsabnahme besenrein oder renoviert sein muss, hängt zum einen von den Vereinbarungen im Mietvertrag sowie vom Zustand beim Einzug ab. Nicht bei jeder Wohnungsabnahme muss eine Reinigung durchgeführt werden, dennoch sollte das Objekt nicht verschmutzt oder vermüllt hinterlassen werden. In der Regel werden eben zu diesem Termin auch die Schlüssel an die Vermieter zurückgegeben, sodass nachträgliche Arbeiten durch die Mieter meist nicht mehr möglich sind. Im ungünstigsten Fall müssen Sie dann die Kosten für Handwerker oder Maler übernehmen.

Wie die Wohnungsabnahme vonstattengeht, hängt von der jeweiligen Situation und dem Verhältnis zwischen Mietern und Vermietern ab. Feste Vorschriften oder Regelungen existieren nicht. Dennoch können sich Mieter und auch Vermieter an bestimmte Empfehlungen halten, damit eine Abnahme reibungslos verläuft:

• Terminvereinbarung schriftlich festhalten
• Mieter sollten das Objekt vollständig räumen und besenrein übergeben
• Vereinbarungen im Mietvertrag bezüglich Renovierung beachten bzw. gesetzliche Regelungen diesbezüglich
• Mängelliste während der Wohnungsabnahme erstellen, Fotos anfertigen
• Sämtliche Zählerstände notieren
• Alle beim Einzug erhaltenen Schlüssel zurückgeben und im Protokoll vermerken
• Protokoll der Wohnungsabnahme von allen Beteiligten unterschreiben lassen

Auch für die Wohnungsabnahme beim Auszug können Sie die oben zum Download bereitstehende Checkliste verwenden.

Streitthema Mietkaution: Können Mieter sie bei der Abnahme einfordern?

Oftmals möchten Mieter während der Wohnungsabnahme ihre Mietkaution vollständig erstattet bekommen. Allerdings haben Vermieter das Recht, den Betrag oder einen Teil davon einzubehalten, um eventuelle Schäden, die durch den Mieter entstanden sind, abzudecken.

Darüber hinaus können Vermieter die Mietkaution auch dafür nutzen, Rückzahlungen aus noch ausstehenden Nebenkostenabrechnungen zu begleichen. Dauert die Rückzahlung jedoch unverhältnismäßig lange, sollten Mieter sich rechtlich beraten lassen bzw. einem Mieterverein beitreten.

Wohnungsübergabeprotokoll: Wesentliche Dokumente für Mieter und Vermieter

Erstellen Sie ein Protokoll während der Wohnungsabnahme, ist dieses in der Regel bindend. Dies impliziert, dass die Informationen und Inhalte im Protokoll Beweiskraft haben, sofern es zu Auseinandersetzungen zwischen Mietern und Vermietern kommt. Das Wohnungsübergabeprotokoll beim Auszug unterliegt keinen gesetzlichen Bestimmungen und ist auch rechtlich nicht zwingend vorgeschrieben, dennoch sollten bestimmte Aspekte und präzise Formulierungen enthalten sein.

Unterschreiben die Vertragsparteien das Protokoll, akzeptieren sie die darin enthaltenen Angaben. Werden Mängel oder Gebrauchsspuren im Protokoll nicht aufgeführt, haben es Vermieter in der Regel schwer, die Kosten für die Beseitigung dem Mieter aufzuerlegen.

Befindet sich während der Wohnungsabnahme auch der Nachmieter vor Ort, können bestimmte Punkte, wie beispielsweise die Renovierung oder die Übernahme von Möbeln, gleichfalls im Protokoll festgehalten werden. Hier sollten Sie ebenfalls auf die exakten Formulierungen achten.

Im Folgenden können Sie das Muster eines Abnahmeprotokolls kostenfrei herunterladen und für die Wohnungsabnahme beim Ein- oder Auszug verwenden.

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